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CHANGER DE SYNDIC


Une fois la décision bien mûrie et une majorité de copropriétaires convaincus, on peut passer à l'acte. Non-renouvellement, saisine du juge ou révocation : il importe de trouver la procédure adaptée.

Le non-renouvellement

syndicC'est en principe le plus simple : profiter de l'expiration du mandat du syndic (un, deux ou trois ans selon les contrats) pour ne pas le renouveler. « Les copropriétaires n'ont pas à justifier le non-renouvellement, il s'agit d'un droit discrétionnaire », précise Me Florian Palmieri, avocat spécialisé en immobilier. C'est l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires qui procède à la réélection du syndic (majorité absolue des tantièmes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Attention, en pratique, il faut se montrer prudent. Pour commencer, il est nécessaire de faire inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question « nomination du nouveau syndic X ou Y », en joignant le contrat du ou des nouveaux syndics choisis. En effet, si l'ancien n'est pas réélu et en l'absence de remplaçant, la copropriété se retrouve sans syndic. Elle devra alors être gérée par un administrateur provisoire, le temps de nommer le successeur. Le syndic en place pourra, en outre, tenter d'impressionner les copropriétaires avec ce risque pour se faire réélire malgré tout. À savoir : un membre du conseil syndical ou tout copropriétaire peut demander l'inscription à l'ordre du jour de l'élection du syndic X. Autre piège : se retrouver hors délai. La convocation de l'assemblée générale doit être envoyée aux copropriétaires au plus tard 21 jours avant la date de l'assemblée. Aucune question ne peut plus être inscrite après réception de la convocation. Il faudra donc transmettre la question bien avant ces 21 jours, pour que le syndic ne puisse prétexter avoir déjà rédigé ou expédié les convocations pour refuser d'inscrire la demande. Cela permet, par ailleurs, de se laisser le temps d'envisager une autre procédure, dans l'hypothèse où le syndic traînerait les pieds pour convoquer l'assemblée. Dans ce cas, les copropriétaires peuvent se substituer à lui. Avant expiration du mandat du syndic, le président du conseil syndical (ou à défaut un copropriétaire) peut en effet mettre en demeure le syndic de convoquer l'assemblée. Sans réponse sous huit jours, le président du conseil syndical peut alors valablement convoquer lui-même l'assemblée (art. 8 du décret 67-223 du 17 mars 1967).

La révocation

syndicArme plus lourde, la révocation intervient pendant la durée du mandat du syndic. Cela permet de ne pas attendre plusieurs mois, en cas par exemple d'inactivité totale du syndic. Mais la révocation doit être justifiée par un motif légitime et sérieux. Sinon, le syndic pourra réclamer des dommages et intérêts. Seul un vote de l'assemblée générale (majorité absolue de l'article 25) peut décider la révocation du syndic. Si aucune assemblée n'est prévue, il faudra demander au syndic d'en convoquer une ou, à défaut, la faire convoquer selon la procédure de mise en demeure de l'article 8 du décret de 1967. Pensez à inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée la nomination du nouveau syndic en joignant le ou les contrats (voir paragraphe précédent).


Bon à savoir. « La carence du syndic (notamment des travaux votés jamais effectués) ou, à l'inverse, des travaux réalisés par le syndic sans urgence alors qu'ils n'étaient pas votés par l'assemblée générale constituent des motifs considérés comme légitimes par les tribunaux. Il importe d'en posséder la preuve (mails ou recommandés de rappel, attestation de copropriétaires, constat d'huissier, etc.) », précise Me Palmieri.

La saisine du juge

jugeLa copropriété peut se retrouver sans syndic dans deux cas : les copropriétaires ne sont pas parvenus à rassembler une majorité pour élire un nouveau syndic lors de l'assemblée ou celui en place n'a pas convoqué l'assemblée générale dans les temps. « Dans ces deux situations, il faut s'adresser au président du tribunal de grande instance pour passer outre les blocages », prévient Me Palmieri. Dans le premier cas, « le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical » (art. 46 du décret du 17 mars 1967). Dans le second cas, « le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de se faire remettre les fonds [...] et de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic... » (art. 47 du décret de 1967). À charge, ensuite, aux copropriétaires de communiquer à l'administrateur provisoire les noms et contrats du ou des syndics choisis.

 

 

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