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COMMENT CONTESTER UNE RESOLUTION


contester une résolution

SEUL UN COPROPRIÉTAIRE AYANT VOTÉ contre une décision, ou n'ayant pas assisté à une AG (sans s'y être fait représenter) peut en demander l'annulation. Mais si tout s'est passé dans les règles, il ne peut que s'incliner. Pour qu'une décision d'assemblée générale, ou l'assemblée générale tout entière, puisse être contestée, il faut prouver qu'une irrégularité a été commise.

Compte tenu de la complexité de la loi de 1965 et du décret de 1967, les causes d'irrégularité sont nombreuses. Il n'est pas nécessaire de justifier d'un préjudice particulier pour contester une décision d'AG. Il suffit d'établir que les règles d'organisation et de fonctionnement ont été violées. Une résolution peut ainsi être annulée si elle n'a pas été adoptée à la bonne majorité, si la question ne figurait pas à l'ordre du jour, ou encore si les documents obligatoires n'ont pas été envoyés aux copropriétaires. Parfois, l'assemblée tout entière risque d'être annulée. C'est le cas lorsque la convocation n'a pas été faite dans les règles, lorsqu'un copropriétaire n'a pas été convoqué et lorsque les règles de représentation des copropriétaires absents n'ont pas été respectées.

Seul un copropriétaire qui a voté contre une décision lors de l'assemblée générale (un «opposant») ou un copropriétaire qui était absent et ne s'était pas fait représenter (un «défaillant»; art. 42 de la loi de 1965) peut contester une décision. Ainsi, une résolution adoptée à l'unanimité ne peut pas être contestée en justice sauf si la question posée ne figurait pas à l'ordre du jour (CA de Paris, 6e ch. B. du 29.3.07, n° 06/13517).

Les personnes qui ne sont pas copropriétaires (locataires, gardien, syndic, syndicat de copropriété...) ne peuvent pas contester une décision d'assemblée. En revanche, ils peuvent demander des dommages et intérêts en justice à la copropriété s'ils prouvent qu'une décision leur cause un préjudice. Notez que les associés d'une société civile immobilière (SCI) n'étant pas personnellement copropriétaires, ils ne peuvent agir en justice contre une décision de l'AG. L'action doit être menée au nom de la société elle-même.

La qualité d'opposant dépend du résultat des votes. Au sens de la loi de 1965, la qualité d'opposant est réservée au copropriétaire qui a voté (personnellement ou via son mandataire) contre une résolution adoptée par l'assemblée. Mais elle concerne aussi celui qui a voté pour une résolution rejetée par celle-ci, faute de réunir la majorité requise (cass. civ. 3e du 24.1.01, n° 99­14.692). Le copropriétaire qui a voté pour une décision adoptée ou contre une décision rejetée n'est pas un opposant. Il ne peut donc pas contester (cass. civ. 3e du 6.7.94, n° 92-14.288), même si l'irrégularité qu'il invoque est particulièrement grave (cass. civ. 3' du 26.3.97, n° 95-15.75). Par ailleurs, certains tribunaux assimilent à un opposant le copropriétaire qui s'est abstenu, mais qui a formulé des réserves mentionnées dans le PV (voir encadré ci-dessous). En revanche, l'abstentionniste qui n'a pas émis de réserves ou le copropriétaire présent qui n'a pas pris part au vote ne peuvent agir contre une décision de l'assemblée (cass. civ. 3' du 2.2.99, n° 97­15.238). Notez que la Cour de cassation a jugé que l'annulation d'une AG en raison de la nullité du mandat du syndic pouvait être demandée par un copropriétaire non opposant. Dans ce cas, la contestation porte sur le mandat, et non sur une irrégularité éventuelle d'une décision (cass. civ. 3' du 13.2.07, n° 06-15.795).

Un copropriétaire absent et non représenté est défaillant. Le copropriétaire défaillant est celui qui n'était ni présent, ni représenté à l'AG. Il faut aussi considérer comme tel celui qui est arrivé en retard ou qui a quitté l'AG avant la fin, pour toutes les décisions votées avant ou après son arrivée ou son départ. Mais il faut qu'il ait pris soin de faire mentionner l'heure de son arrivée, ou de son départ sur la feuille de présence. Enfin, est assimilé à un défaillant (et peut donc contester une décision en justice) le copropriétaire représenté à l'assemblée, si son mandataire a voté sur une question qui ne figurait pas à l'ordre du jour.

 

Emettre des réserves dans le PV

Lors de l'AG, les copropriétaires s'opposant à une décision peuvent formuler des reserves sur la régularité de la délibération. Ce peut être le cas si la résolution n'était pas inscrite à l'ordre du jour, par exemple. Ces réserves doivent être mentionnées sur le PV (art 17 du decret de 1967). Certains tribunaux estiment que les abstentionnistes peuvent aussi porter des reserves (CA de Paris 23e ch du 3.10.93, DameC.c/synd. de la rue Gambetta, Montreuil). Ils seraient alors considérés comme des opposants, et donc à même de contester les délibérations. Mais la Cour de cassation n'a jamais validé cette analyse. Face à cette incertitude, nous vous conseillons de voter contre une décision si vous pensez devoir la contester plus tard.

Pour contester une décision d'AG, il ne suffit pas d'adresser une lettre bien argumentée au syndic, même en recommandé avec avis de réception. Il faut intenter une procédure contre le syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic) devant le tribunal de grande instance de situation de l'immeuble (art. 62 du décret de 1967), par l'intermédiaire d'un avocat.
Peser le pour et le contre avant d'engager un procès. L'intervention d'un avocat implique des frais conséquents (de 2 000 € à 3 000 € au moins, plus les frais de procédure) et, souvent, plusieurs années d'attente avant d'obtenir gain de cause... ou non ! Aussi, avant d'engager la procédure, Faut-il vérifier que l'enjeu la justifie. De plus, il arrive parfois qu'une AG fasse disparaître !a cause de nullité en réparant l'illégalité commise lors d'une précédente séance. Si tel est le cas, le tribunal considérera qu'une action introduite contre la décision prise m première AG est sans objet.

Le contestataire a, en principe, 2 mois pour réagir. Il faut agir rapidement pour contester, devant la justice, une décision de l'assemblée générale. L'action doit impérativement être introduite, au plus tard, dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic. Ce délai court à partir du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire (art. 63 du décret de 1967). S'il expire un dimanche, un jour férié ou chômé, il est reporté au premier jour ouvrable suivant (cass. civ. 3' du 26.3.97, n° 94-21.498).

Il ne faut pas confondre le délai de recours de 2 mois avec celui dont dispose le syndic pour notifier le procès-verbal aux copropriétaires (qui est également de 2 mois). Si le syndic tarde à notifier le procès-verbal, le point de départ du délai de recours est décalé d'autant. Une fois les 2 mois expirés, la décision de l'AG ne peut plus être remise en cause. Et ce, quelle que soit l'irrégularité commise : qu'il s'agisse d'une décision qui n'a pas été adoptée à la bonne majorité, qui n'a pas figuré à l'ordre du jour ou d'une assemblée convoquée par un syndic dont le mandat était expiré... De même, un copropriétaire qui n'a pas contesté la décision d'approbation des comptes de l'exercice écoulé dans le délai imparti ne peut pas, par la suite, refuser de payer les charges, au motif que les comptes ne sont pas réguliers ou que les charges ne sont pas justifiées. Toutefois, si le syndic a commis une erreur dans l'établissement de son compte individuel, il peut refuser de payer les charges litigieuses sans tenir compte du délai de 2 mois.
Notez que, même si un copropriétaire n'a pas été convoqué à l'assemblée ou a été irrégulièrement convoqué, il doit agir dans le délai de 2 mois pour demander l'annulation de l'assemblée générale (cass. civ. 3 du 12.10.05, n° 04-14.602; cass. civ. 3' du 28.2.06, 05-11.409; cass. civ. 3" du 19.12.07, n° 06-21.410). Enfin, rappelons que l'AG peut être contestée pendant 10 ans si les mentions légales ne figurent pas dans le PV de la réunion

 

 

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