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Copropriété Comment maîtriser les charges


ChargesLes dépenses auxquelles les copropriétaires sont soumis ont une fâcheuse tendance à augmenter. Voici quelques conseils pour aider ces derniers et leurs représentants à limiter les frais.

Tarifs du fuel et du gaz qui flambent, primes d'assurances excessives, syndics qui multiplient les facturations en plus du forfait, mise aux normes des ascenseurs... La note des copropriétaires s'alourdit. Il est d'autant plus nécessaire que ces derniers entament eux-mêmes une chasse aux gaspillages que cela n'entre pas dans les attributions du syndic. Celui-ci n'y a d'ailleurs pas forcément intérêt. Pour le suivi des travaux importants, par exemple, il perçoit en général un pourcentage du montant des interventions. Notre conseil : au-delà de 5 % par an d'augmentation des charges, penchez-vous sur les comptes de la copropriété ! Et pour vous aider, voici, poste par poste, quelques pistes à suivre pour éviter les gros dérapages.

 

Chauffage :Optimisez les rendementschauffage

Pour les copropriétés en chauffage collectif, c'est le poste principal : de 20 % à 40 % des charges. Avec l'explosion des prix de l'énergie, maîtriser cette dépense devient crucial. « Sur une installation de plus de dix ans, on peut estimer les économies entre 10 et 15 % quand on pose une chaudière à basse température adaptée au réseau et, de 15 à 20 % sur une installation de plus de vingt ans », affirme Yann Coillet, responsable du bureau d'études thermiques Eden Ingénierie. « Le chauffagiste a entrepris un "désembouage" de toute l'installation. Cela a coûté 1 000 euros, mais le rendement s'est considérablement amélioré », témoigne de son côté un président de conseil syndical, en région parisienne. Il reste que pour des travaux importants, en particulier le changement de la chaudière, il ne faut pas se lancer sans avoir dressé un bilan énergétique. « On risquerait de perdre tout le bénéfice de l'opération. Ce sera le cas, par exemple, si la chaudière n'est pas adaptée au réseau, explique Renaud Dhont, responsable thermique et fluides à l'Association des responsables de copropriété (ARC) (1). Le bilan énergétique doit servir à mesurer sa consommation (notamment les grosses fluctuations), à évaluer le rendement de son installation (chaudière, distribution et régulation) et à effectuer une première estimation des gains. » L'ARC aide ses adhérents à faire ce check-up et édite un petit guide pour établir un bilan énergétique simplifié (BES). On peut aussi se tourner vers un bureau d'étude thermique. Dans ce cas, se contenter d'un simple diagnostic ne suffit pas. Il faut également obtenir des préconisations chiffrées (les diagnostics thermiques ne sont pas toujours d'une grande clarté pour le néophyte). Comptez environ 2 000 à 3 000 euros pour un audit énergétique complet (analyse des performances de la chaudière et du réseau, diagnostic de l'isolation du bâti, plan de rénovation).

Les économies passent aussi par un bon entretien de son réseau, ce qui est loin d'être toujours le cas. Il est indispensable que les copropriétaires lisent et comprennent le carnet d'entretien de la chaufferie. Ils doivent notamment vérifier que le chauffagiste effectue bien ses douze visites annuelles, note systématiquement les températures d'eau chaude relevées et reporte deux fois par an le résultat de ses analyses de combustion. Sinon, mieux vaut se mettre en quête d'un nouveau prestataire, même si ce secteur est très concentré. Il y a vingt ans, il existait encore une kyrielle d'entreprises. Aujourd'hui, trois ou quatre grands groupes (présentant d'ailleurs sur beaucoup de points les mêmes défauts que les très grands syndics) se partagent le plus gros du marché. Si possible, faites plutôt appel à une petite structure dont on vous a parlé en bien.

Eau : Installez des compteurs individuels

eauLes charges d'eau froide pèsent en moyenne 10 à 15 % dans la facture. Là encore, il est primordial que le conseil syndical se penche sur les coûts et détermine s'il existe de grosses dérives de consommation. En général, lorsque c'est le cas, la pose de compteurs individuels permet des économies significatives (environ 15 à 30 % la première année). Mais attention ! Sans rigueur dans les relevés, les économies s'amenuisent au fil du temps. En effet, les compteurs vieillissent. À défaut, ils deviennent de moins en moins fiables et sous-évaluent les consommations. Conséquence, moins responsabilisés, les copropriétaires ont tendance à relâcher leur effort. Et cela d'autant plus que certains n'autorisent pas de relevés effectifs chez eux. « Cette solution implique une bonne entente dans la copropriété. Pour avoir des relevés effectifs, il faut contrôler les index et vite repérer les compteurs bloqués afin de les faire changer. Et comparer la somme des relevés individuels avec le relevé du compteur général sur la même période. Une différence de plus de 5 % indique que les appareils sous-comptent. Pensez à faire relever le compteur général le même jour que les individuels », insiste Renaud Dhont. La mise en place d'un compteur revient entre 50 et 100 euros suivant le nombre installés. S'ajoutent, par compteur et par an, 15 à 20 euros pour la location et l'entretien, et 3 à 4 euros pour le relevé.

Outre cette première solution, placer des économiseurs d'eau sur les robinets des particuliers peut réduire de 20 à 30 % les consommations d'eau froide et chaude. Ils agissent comme des « mousseurs » en rajoutant de l'air dans l'eau, ce qui limite le débit. Peu chers (moins de 10 euros la pièce) et faciles à installer sur nombre de robinets, ils s'achètent en grandes surfaces.

Focus

Coût indicatif des principaux contrats

À titre indicatif, voici dans le détail les dépenses que devraient supporter les copro­priétaires, par lot et par an.


entretien parties communesNettoyage des parties communes

Visites : une à deux fois par semaine + tous les jours en semaine pour la sortie des poubelles.

Prix raisonnable : de 150 à 300 euros.


entretien espace vert Entretien des espaces verts

Visites : dix à douze par an.

Prix raisonnable : environ 30 à 40 euros.

 

ascenseurs entretien Entretien des ascenseurs

Visites : huit par an.

Prix raisonnable : environ 100 euros.

chauffage Entretien des équipements de chauffage

Visites : douze par an.

Prix raisonnable : environ 25 à 50 euros.

 

deratisationDésinsectisation/dératisation

Visites : deux par an.

Prix raisonnable : 25 euros.

incendie Sécurité incendie

Visites : une par an.

Prix raisonnable : pour l'ensemble des coproprié­taires, environ 25 à 30 euros par extincteur et 100 à 200 euros par colonne sèche (elle alimente les lances à incendie en étage élevé).

 

 

Entretien courant : Examinez les contrats à la loupeloupe

Ce poste couvre le contrat de nettoyage, l'entretien des espaces verts, la sécurité incendie, les compteurs... Pour éviter que les prix ne dérapent, comme c'est le cas dans de nombreuses copropriétés, une règle d'or : s'intéresser aux contrats en cours. De nombreux syndics n'ont ni la volonté ni le temps de remettre régulièrement en concurrence les entreprises. « Le métier de syndic, quand il est bien fait, est exigeant et mal rémunéré, analyse Patrick Sabourin, gestionnaire de biens. Or, dans un gros cabinet, un gestionnaire peut avoir à s'occuper de plus de 65 copropriétés. Renégocier les contrats en cours ne sera pas forcément sa priorité ! » Mais, même avec un syndic très présent, personne ne connaît mieux que les copropriétaires les besoins courants et les petites dégradations pouvant survenir dans un immeuble.

Concrètement, tous les trois-quatre ans, n'hésitez pas à remettre en concurrence les entreprises... quitte à finalement signer avec les mêmes. Faites la liste des contrats en cours et attaquez-vous d'abord à ceux dont les tarifs ont bondi. « Pour comparer les entreprises, ne vous contentez pas de regarder le prix en bas du devis. Le moins-disant n'est pas forcément le meilleur, surtout si les devis ne sont pas établis sur la même base, prévient Nathalie Painot, juriste à l'Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC) (2). Il faut commencer par faire soi-même un cahier des charges qui liste les besoins précis de la copropriété et réclamer des devis basés dessus. Ils correspondront mieux à votre demande et seront plus faciles à comparer. » Pour vous aider, réclamez votre contrat à l'entreprise ou au syndic (il a l'obligation de vous le communiquer) et examinez-le. Reprenez les prestations qui s'imposent, excluez ce qui paraît inutile et ajoutez ce qui manque.

N'hésitez pas, non plus, à proposer au syndic une ou plusieurs entreprises dont vous auriez eu connaissance soit par bouche à oreille, soit par une association reconnue d'aides aux copropriétaires comme l'ARC, l'ANCC ou la CSPC (Chambre syndicale des propriétaires et copropriétaires) (3). S'il s'agit d'un gros contrat (plus de 2 000 euros), exigez de l'entreprise des références et, si possible, interrogez les responsables d'une ou deux copropriétés. Éric K., président du conseil syndical d'un immeuble Art déco de soixante lots, est même allé plus loin : « Nous avons demandé au syndic qu'il s'engage à nous donner son avis par écrit pour chaque proposition. C'est ce qu'il a fait jusqu'à présent et nous n'avons obtenu que de bons tarifs sans mauvaise surprise. » La démarche sera d'autant plus efficace si l'on a confiance en son syndic !

honoraires syndicHonoraires

Les syndics dérapent
Au fil des années, les syndics ont fait passer de plus en plus de tâches « courantes », comprises dans le forfait de base, en tâches exceptionnelles, facturées en sus. Leurs honoraires ont bondi en conséquence : plus 25 % en moyenne depuis 2002. Un avis du Conseil national de la consommation (CNC) du 27 septembre 2007 recommandait aux syndics de revenir à la situation antérieure : réintégrer de nombreuses tâches exceptionnelles (tenue d'assemblée générale, tenue du carnet d'entretien, photocopies, etc.) dans le forfait. L'objectif ? Que les honoraires réellement facturés par le syndic ne dépassent pas, en moyenne, plus de 10 % ou 15 % des honoraires de base ! Las, plusieurs enquêtes, notamment de l'ARC, ont montré la persistance de nombreuses clauses non conformes avec l'avis du CNC. En conséquence, six associations de consommateurs, dont l'UFC-Que Choisir, réclament au gouvernement qu'il rende obligatoire son application par voie d'arrêté.

Gros travaux : Choisissez un bon professionneltravaux

Le ravalement, la réfection de la toiture ou encore la reprise des canalisations : ces grosses opérations représentent en moyenne 10 % du total des charges. Mais leur poids financier en augmentation (en raison notamment des nouvelles mises aux normes) inquiète souvent les copropriétaires. Pourtant, la fausse bonne idée serait de vouloir les réaliser à l'économie. Les interventions qui concernent la structure de l'immeuble, c'est-à-dire le clos et le couvert (façade, fondations, toiture), sont susceptibles de modifier son équilibre. « Si les travaux s'avèrent complexes et techniques, ce n'est pas au syndic, qui est un généraliste, d'en être le maître d'oeuvre. Si l'on veut obtenir le meilleur rapport qualité-prix, il est difficile de faire l'impasse sur un bon professionnel - architecte spécialisé ou bureau d'études -, pour organiser le travail des différents intervenants », estime une ancienne gestionnaire de biens d'un grand syndic. Les travaux de ravalement de façade, par exemple, sont des opérations complexes. « Il faut une vision globale pour vérifier l'absence de fuite au niveau de la toiture ou encore d'infiltration dans la façade qui ruineraient le ravalement. Il est également nécessaire d'établir un diagnostic des murs (brique, béton, pan de bois, etc.), sinon l'enduit ne tiendra pas. De même, le remplacement des canalisations enterrées, qui peuvent toucher aux fondations, le remplacement des colonnes montantes, les reprises de plancher, des percements de murs porteurs ou des infiltrations importantes sur la façade sont d'autres interventions délicates », détaille Tariq Henri Zinaï, architecte, responsable du cabinet Casa Architecture, spécialisé en copropriété.

En revanche, le ravalement d'une cage d'escalier, la plomberie extérieure, le cloisonnement de caves, les changements de grooms de portes, les peintures et le scellement de volets sont des travaux bien plus simples qui peuvent être confiés à une bonne entreprise (plomberie, serrurerie, menuiserie). Mais, comme pour les contrats de maintenance, il faudra se montrer vigilant : mise en concurrence des entreprises, devis sur la base de cahier des charges précis, demande et vérification des références, avis du syndic sur le meilleur choix.

Reste à trouver le bon architecte ou le bon bureau d'études. Sollicitez vos relations, rencontrez les architectes ou ingénieurs, interrogez-les sur leur chiffre d'affaires, réclamez-leur des références de chantiers, questionnez-les sur les syndics avec lesquels ils travaillent. Renseignez-vous aussi auprès des syndicats professionnels comme l'Ordre des architectes, la Compagnie des architectes de copropriété, la Chambre de l'ingénierie et du conseil de France. Pour les architectes, privilégiez les cabinets spécialisés en copropriété plutôt que les généralistes. Quant aux bureaux d'études, évitez de faire travailler la filiale spécialisée de votre syndic, mais trouvez une entreprise indépendante. « S'agissant des honoraires, les copropriétaires doivent savoir que ceux d'un architecte représentent environ 10 % du montant des travaux. Au-delà d'une certaine somme (40 000-45 000 euros), le tarif est dégressif. Mais je suis persuadé qu'au final un bon architecte ne coûte pas ou peu à la copropriété en préparant le chantier, en anticipant sur d'éventuels problèmes et en faisant intervenir des entreprises qu'il sait bien travailler », estime Olivier Barancy, vice-président de la Compagnie des architectes de copropriété.

assurancesAssurance : Faites jouer la concurrence

« Beaucoup de nos adhérents nous ont signalé des hausses de primes d'assurances comprises entre 10 et 40 % cette année ! », affirme Nathalie Painot. Pourtant, sans sinistre, toute hausse de plus de 5 % n'est pas justifiée. « Faites jouer la concurrence », conseille la juriste de l'ANCC. Et, surtout, vérifiez que les couvertures correspondent à vos besoins. « À l'occasion de la renégociation de notre contrat d'assurance, nous avons découvert que celui-ci ne couvrait que 1 500 m2 au lieu des 3 000 m2 de l'immeuble », évoque David B., membre d'un conseil syndical.

Lors de la mise en compétition des divers assureurs, voyez notamment si les contrats contiennent bien les garanties suivantes (4) : dommages des parties communes (détailler précisément le bâti et les équipements couverts) contre l'incendie, les explosions, les dégâts des eaux (fuite, infiltration, inondation, gel), les tempêtes et ouragans, d'une part ; responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, d'autre part. Les garanties vol et bris de glace ne seront peut-être pas utiles. Le bris de glace est rare et le vol n'a guère d'intérêt si la copropriété possède seulement quelques tapis, ampoules et balais.

Ascenseurs

ascenseursRuineuse mise aux normes
Les copropriétés qui n'ont pas encore mis aux normes leurs ascenseurs ont jusqu'au 31 décembre 2010 pour procéder à la première phase des travaux. Pour les deux autres étapes, les échéances sont fixées au 3 juillet 2013 et au 3 juillet 2018. L'étude de 450 devis réalisée l'an dernier par l'UFC-Que Choisir a révélé que 60 % des propositions de mise aux normes (pour les trois étapes) dépassaient 20 000 euros par ascenseur. Les ascensoristes en profitent souvent pour effectuer des travaux non obligatoires sans en informer les copropriétaires. Il est donc impératif de faire jouer la concurrence en obtenant au moins quatre ou cinq devis (des grands ascensoristes mais aussi d'entreprises plus modestes). Si le montant dépasse 15 000 euros, tournez-vous vers un bureau d'études spécialisé indépendant des ascensoristes, qui fera un diagnostic précis et indiquera les interventions réellement nécessaires. Cet organisme pourra aussi, si la copropriété le souhaite, effectuer l'appel d'offres et assurer le suivi des travaux (de 1 000 à 1 500 euros pour un audit complet).

Elisa Oudin

 

(1) ARC : 29, rue Joseph-Python, 75020 Paris. Tél : 01 40 30 12 82, www.unarc.asso.fr

(2) ANCC : 37, rue Jean-Leclaire 75017 Paris. Tél : 01 42 22 14 14, www.copropriete-cooperative.com

(3) CSPC : 21, rue Jean-Pierre-Timbaud, 92130 Issy-les-Moulineaux. Tél. 01 58 88 08 08, www.cspc.asso.fr

(4) L'ANCC vient de publier un dossier très complet sur l'assurance qui fait le point sur toutes les garanties (Bulletin d'information n° 75).


 

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