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SYNDIC : ENTRETIEN TRAVAUX

Travaux


Le syndic est responsable du bon entretien de l’immeuble. Il doit signaler au conseil syndical les dégradations constatées lors de ses visites. Soit il y remédie immédiatement en utilisant l’enveloppe financière votée, soit il prépare le dossier en vue de soumettre à l’assemblée un projet de travaux. 

Il vérifie aussi le bon fonctionnement des équipements. S’il surveille les consommations d’eau et d’électricité, il s’apercevra rapidement d’anomalies. 

Le syndic a également mission de gérer les contrats d’entretien obligatoires et de surveiller l’exécution des prestations.

Il veille à la tenue des carnets d’entretien et du registre de sécurité incendie. 

 Le syndic qui n’exécute pas les travaux votés par l’assemblée devra s’en expliquer. Le plus souvent, c’est en raison de difficultés techniques, ou faute de trouver une entreprise, que le syndic suspend l’exécution de la décision votée. Le plus simple pour un copropriétaire qui s’étonne de l’absence de réalisation de travaux votés, c’est de se mettre en rapport avec le conseil syndical. 

p Travaux 

Choisir une entreprise n’est pas chose facile. Mais le syndic doit sélectionner les entreprises en fonction de leur spécialisation.  Il ne confiera pas de travaux de réfection de toiture ou d’étanchéité à une entreprise qui n’a pas de qualification appropriée. 

Un contrôle des références de la police d’assurance de l’entreprise s’impose également. 

À la fin des travaux, le syndic procède à la réception. Même s’il n’a pas de compétences techniques, il fait un relevé précis et inscrit les réserves éventuelles dans le procès-verbal de réception.

Bien entendu, il ne règle pas le solde du prix s’il a fait des réserves. Les négligences dans la conduite des travaux entraînent sa responsabilité professionnelle, et les copropriétaires qui subiraient des dommages dans leur appartement seraient en droit de lui demander réparation de leur préjudice. 

Pour les travaux importants, une certaine méconnaissance de la réglementation sur l’assurance construction entraîne une mauvaise utilisation de l’assurance dommages ouvrage obligatoire pour les travaux couverts par une garantie décennale (cf.  ci-dessous).  


La délégation de pouvoir de l’assemblée des copropriétaires

 L’assemblée peut voter une délégation de pouvoir au syndic.Cependant, cette délégation ne doit pas priver l’assemblée de son droit de contrôle sur l’administration de l’immeuble et sur la gestion du syndic.

La délégation est soumise au contrôle du conseil syndical.

Les conditions d’une délégation de pouvoir sont encadrées.Les connaître permet de s’opposer aux dérives de certains en la matière.

• Une délégation de pouvoir ne peut être donnée que pour les propositions de résolution qui figurent à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : actes d’administration courante, travaux d’entretien et de remise en état des locaux et des équipements communs.

• Elle ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminés.

• Elle peut autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses à hauteur d’un montant fixé par l’assemblée.

• Celui qui a reçu une délégation doit rendre compte de sa mission à l’assemblée. 

 

 

Quand le syndic n’omet pas tout simplement de souscrire cette assurance à l’occasion de travaux importants.   Cette situation se répercute bien entendu sur les finances du syndicat, qui sera privé du préfinancement des travaux par l’assurance et qui devra donc avancer le prix des travaux de réparation, ou qui gardera à sa charge les frais exposés ou sera contraint d’engager une procédure contre les entreprises responsables, si le syndic n’a pas assuré les travaux.  

p Travaux urgents 

Le syndic entreprend sans tarder les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. L’urgence peut se rapporter à la conservation de l’immeuble : mettre fin à un danger imminent, éviter l’aggravation d’un désordre ou encore assurer la sécurité des biens… toutes situations où le syndic, après consultation du conseil syndical, prend la responsabilité d’engager des travaux sans attendre l’assemblée générale annuelle.  Au risque d’être désavoué, car l’assemblée est libre de ne pas approuver l’engagement des dépenses si les copropriétaires estiment que le syndic a mal évalué l’urgence.  Sauf cas d’urgence, le syndic doit s’en tenir aux actes de gestion courante. Il ne peut de sa propre initiative commander une étude rémunérée, quand bien même il le ferait dans l’esprit de préparer un projet de travaux à soumettre à l’assemblée.

 

(Extraits fiche pratique INC)


 

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