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DOUBLE MAJORITE


rond La double majorité de l'article 26

double majoriteLes résolutions sont votées à la majorité des copropriétaires qui représentent au moins les deux tiers des voix. Pourquoi “double” ? Parce le décompte est fait du nombre total des copropriétaires qui composent le syndicat, et que la majorité en nombre doit représenter au moins les deux tiers des voix du syndicat, que les copropriétaires soient présents ou non. C’est déjà plus difficile, surtout si les absents n’ont pas laissé de pouvoir. Les copropriétaires qui possèdent plusieurs lots, ou les indivisaires, sont comptés pour une seule tête.

Ainsi, dans une résidence comprenant 20 copropriétaires, la résolution est adoptée lorsqu'elle a été approuvée par 11 copropriétaires représentant 667/1000ème.

 

Nombre de copropriétaires
Total des voix
Nb de copro présents ou représentés
Voix de copro présents ou représentés
Pour
Contre
Abstention
Résolution adoptée
20
1000/1000e
1
800/1000e
700/1000e
100/1000e
0/1000e
oui
20
1000/1000e
11
800/1000e
600/1000e
200/1000e
0/1000e
non
20
1000/1000e
9
800/1000e
700/1000e
100/1000e
0/1000e
non
20
1000/1000e
9
800/1000e
600/1000e
200/1000e
0/1000e
non

 


C’est aussi un article difficile à cerner dans ses thèmes.

Les trois grands classements sont :

  1. –  les actes d’acquisition et de disposition,

  2. –  la modification du règlement de copropriété,

  3. –  les travaux de transformation, d’amélioration ou d’addition.

 

La liste a été allongée avec deux dispositions qui concernent la fermeture des immeubles (voir ci-dessus) et les compteurs d’eau.

rond Les actes d’acquisition et de disposition

Dans cette rubrique sont classés les achats par le syndicat d’une partie privative pour en faire des parties communes, ou à l’inverse l’octroi à un copropriétaire d’un droit d’occupation d’une partie commune (couloir, balcon…) avec une contre- partie financière.

 

rond Les travaux d’amélioration

C’est à propos de la notion d’amélioration qu’il existe le plus de contestation, chacun appréciant différemment cette notion un peu subjective.

L’amélioration apporte un avantage en confort, une valorisation de l’immeuble. À l’occasion de travaux d’entretien, l’assemblée sera tentée de remplacer un équipement vieillot par quelque chose de plus moderne ou plus économique. Entretien ou amélioration ? Un peu de souplesse, mais sans prendre de risque. À chaque fois, il faut sentir ce qui est acceptable dans le contexte d’une copropriété donnée. Si l’aspect “entretien” a principalement guidé la proposition, elle passera mieux.

 

rond Paiement différé 

Les travaux d’amélioration n’étant pas indispensables à la bonne tenue de l’immeuble, les copropriétaires qui n’ont pas voté le projet bénéficient du droit au paiement différé de leur contribution aux travaux. Ils paieront par annuités égales au dixième de leur part, mais avec un intérêt au taux légal, sauf recours à un emprunt collectif.

En cas de vente, le copropriétaire devra solder son compte. Le syndic sera prévenu afin qu’il en tienne compte lors des appels de fonds.

 

rond Les compteurs d’eau

Lorsque l’assemblée a voté à la majorité de l’article 25  la pose des compteurs d’eau, il lui reste à décider de la gestion des factures. Elle peut imposer au prestataire l’individualisation des contrats ou laisser le syndic gérer le règlement des factures individuelles. Si l’assemblée retient la première option, elle vote à la majorité de l’article 26 l’individualisation des contrats et les études et travaux nécessaires.

 

rond La passerelle de majorité : La double majorité allégée (art. 26 al. 4) a été instaurée par la loi du 21 juillet 1994

L’assemblée a un second choix sur ce poste puisqu’elle peut revoter au cours d’une nouvelle assemblée réunie dans cet objectif lorsqu’elle n’a pas atteint le quorum au premier tour.

Mais il faut tout de même que le premier vote ait obtenu l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés (et non plus les deux tiers des voix de tous les copropriétaires). La résolution sera votée à cette même majorité.

Ceux qui entendent s’opposer totalement à la résolution, parce qu’ils jugent les travaux somptuaires, devront demander l’arbitrage du tribunal. Le juge appréciera le critère d’amélioration au regard du standing de l’immeuble.

À l’inverse, ceux qui voulaient absolument que les travaux soient réalisés ont encore une carte à jouer : celle de se faire autoriser par l’assemblée à les faire exécuter à leur frais. Pour un refus de l’assemblée motivé par des raisons financières, ils obtiendront sans doute le feu vert.

 

(Extraits fiche pratique INC)

 

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