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Copropriété

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COPROPRIETE :ADMINISTRATION

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p Assemblée générale des copropriétaires

Les décisions y sont prises et sont exécutées par un syndic éventuellement contrôlé par un conseil syndical. Un syndic désigné avant la première assemblée générale doit y être confirmé. En l'absence de syndic, un copropriétaire peut saisir le président du tribunal de grande instance pour en faire désigner un.

p Syndicat coopératif1

il faut constituer un conseil syndical pour élire le syndic parmi eux, qui devient président du conseil syndical, et éventuellement un vice-président suppléant, qui sont révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne les personnes pouvant être extérieures pour contrôler les comptes. Cette forme est décidée à la majorité de tous les copropriétaires.

p Mission du syndic

  • faire respecter le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale
  • administrer l'immeuble, le conserver, le garder, l'entretenir et faire les travaux de sauvegarde urgents
  • tenir un carnet d'entretien
  • tenir une comptabilité séparée donnant la position de chaque copropriétaire et établir le budget prévisionnel, puis les soumettre au vote
  • tous les trois ans, proposer de préparer des travaux d'entretien ou de conservation votés à la majorité de tous
  • ouvrir un compte bancaire séparé pour le syndicat, sauf dispense votée à la majorité de tous
  • représenter le syndicat civilement et en justice et publier l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou leurs modifications
  • informer les copropriétaires des moyens de réception de télévision
  • ne pas se faire substituer, hors délégation spéciale votée à la majorité de tous.

La justice peut désigner un administrateur provisoire en cas de carence du syndic si le règlement de copropriété ne prévoit rien.

p Justificatifs des charges

Le syndic les tient à la disposition des copropriétaires au moins un jour ouvré entre la convocation de l'assemblée générale et sa tenue, les modalités étant définies par l'assemblée générale.

p Changement de syndic

L'ancien syndic doit remettre dans le mois la situation de trésorerie, les fonds disponibles et les documents et archives du syndicat. Dans les deux mois suivants, il doit verser le solde des fonds après apurement des comptes, et fournir l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat. Sinon, la remise des pièces et des fonds avec intérêts pourra être demandée en référé.

Dettes d'un copropriétaire

Si elles ont moins de cinq ans, une hypothèque légale sur son lot les garantit, pouvant être inscrite par le syndic après mise en demeure infructueuse, puis en consentir la main levée en cas d'extinction. S'il règle sa dette, le copropriétaire défaillant peut en demander la mainlevée en référé. Elles sont également garanties par le privilège du bailleur portant sur les meubles du copropriétaire ou les loyers de son locataire. Un privilège immobilier spécial du syndicat est prévu comme garantie.

Provisions du budget prévisionnel

Si elle n'est pas versée au jour dit et après une mise en demeure de trente jours, toutes les provisions restantes deviennent immédiatement exigibles. Le copropriétaire défaillant peut être condamné en référé au versement de ces provisions, et ses propres débiteurs peuvent être recherchés.

Vente d'un lot

Le vendeur doit présenter un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il ne doit rien au syndicat. Sinon, le notaire doit notifier le syndic de la vente dans la quinzaine. Le syndic peut alors utiliser son privilège spécial et obtenir le paiement s'imputant sur la vente de ses créances justifiées dans la quinzaine suivante.

 

p Conseil syndical

Il assiste le syndic et contrôle sa gestion, donne son avis sur tout sujet. Des planchers à partir desquels sa consultation ou la concurrence sont obligatoires sont fixés à la majorité de tous. Tous les documents concernant la copropriété peuvent lui être communiqués. Ses membres sont désignés parmi les copropriétaires sauf le syndic, excepté les syndicats coopératifs. Il élit son président parmi ses membres. Faute de candidature ou de majorité suffisante, le procès-verbal le retranscrivant est notifié à tous dans le mois. Sauf pour un syndicat coopératif, l'institution du conseil syndical peut être abandonné à la double majorité, la majorité de tous pouvant le rétablir. les copropriétaires ou le syndic peuvent demander la désignation des membres volontaires du conseil syndical manquant ou constater l'impossibilité de l'instituer.

Droits de vote

Le règlement de copropriété détermine les règles et les pouvoirs des assemblées générales. Les droits de vote d'un copropriétaire correspondent à sa part dans les parties communes, excepté lorsqu'il en possède plus de la moitié auquel cas sa voix est limitée à 50%. Un copropriétaire peut déléguer ses droits, mais son mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations, sauf si le total de ses voix n'excède pas 5% du total ou s'il participe à l'assemblée d'un syndicat principal et si ses mandants proviennent d'un même syndicat secondaire. Le syndic ne peut pas présider l'assemblée ni recevoir une délégation

p Syndicat secondaire

Il peut être constitué par les copropriétaires des lots d'un des bâtiments s'il y en a plusieurs, en assemblée spéciale à la majorité de tous. Il gère, entretient et améliore en interne ce ou ces bâtiments, en conformité avec le règlement; cet objet pouvant être étendu à la majorité simple de l'assemblée de l'ensemble. Doté de la personnalité civile, il est représenté au conseil syndical du syndicat principal s'il existe.

p Division

S'il y a plusieurs bâtiments et que la division du sol est possible, les copropriétaires (même un seul) dont les lots constituent un bâtiment, réunis en assemblée spéciale et à la majorité des voix de tous, peuvent demander à ce que le leur soit retiré du syndicat initial et constitue une propriété séparée. Ceci est décidé à la majorité des voix de tout le syndicat initial, de même que les conditions de cette division. L'assemblée du nouveau syndicat adapte le règlement initial (sauf la destination de l'immeuble) et la répartition des charges à la majorité simple. A la majorité simple, le syndicat initial peut constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs. Le règlement initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau. Une fois ces décisions prises, La division prend effet et le syndicat initial est dissous.

p Union de syndicats

Doté de la personnalité civile, ce groupement crée, gère et entretient des équipements et des services communs. Les syndicats de copropriétaires, sociétés immobilières, sociétés d'attribution[2] contigus et leurs voisins peuvent y adhérer. Ses statuts déterminent son fonctionnement. Ils ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer. L'adhésion est décidée à la majorité de tous. Le retrait est décidé à la majorité double. Les syndics en qualité de mandataire de leur syndicat, les représentants des sociétés et les propriétaires adhérents constituent l'assemblée de l'union. Un président de l'union désigné par son assemblée éxecute ses décisions. Un conseil de l'union, composé d'un représentant de chaque membre, assiste le président et contrôle sa gestion.

p Copropriétaires indivis

Les sociétés d'attribution propriétaires d'un lot sont transparentes pour les assemblées : leurs associés y participent et disposent d'un droit de vote correspondant au lot. En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun, désigné judiciairement à la requête de l'un d'eux ou du syndic à défaut d'accord, sauf si le règlement prévoit ce cas.

p Majorité simple

Les décisions de l'assemblée générale sont habituellement prises à la majorité des voix exprimées, notamment pour l'accessibilité aux personnes handicapées qui n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses équipements essentiels, y compris l'autorisation donnée à un copropriétaire seul. Pour l'entretien des parties ou équipements à la charge de certains copropriétaires seulement, le règlement peut prévoir qu'eux seuls votent à ces sujets, proportionnellement à leur dépenses.

p Majorité de tous

  • Délégation de pouvoir de prendre une décision prise à la majorité simple
  • autorisation d'un copropriétaire à effectuer des travaux touchant aux parties communes ou à l'aspect de l'immeuble
  • désignation ou révocation le syndic et les membres du conseil syndical
  • conditions d'aliénation des parties communes (ou des leurs droits accessoires) légalement obligatoires
  • modalités des travaux légalement obligatoires
  • modification de la répartition des charges due à un changement d'usage d'une partie privative
  • travaux d'économie d'énergie amortissable en moins de 10 ans : isolation, climatisation, chauffage, eau chaude (si ce n'est pas à la majorité simple)
  • pose de canalisations, de gaines, ouvrages de mise aux normes de salubrité, de sécurité et d'équipement dans les parties commune
  • suppression des vide-ordures pour l'hygiène
  • installation ou modification dans les parties communes d'une antenne collective ou d'un réseau de télécommunications
  • autorisation permanente à la police ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes
  • installation ou modification d'un réseau d'électricité de charge de véhicules électriques
  • installation de compteurs d'eau divisionnaires
  • travaux à effectuer de sécurisation des parties communes

 

p Majorité de tous non atteinte loi SRU

Si seulement un tiers des voix de tous les copropriétaires s'y sont ralliés, la décision peut être immédiatement prise à la majorité simple. Si ce tiers n'a pas été atteint, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans les trois mois pour statuer à la majorité simple.

p Double majorité

Décisions prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix

  • autres acquisitions et aliénations immobilières
  • modification ou établissement du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes
  • autres travaux de transformation, addition ou amélioration (si la majorité des deux tiers a été atteinte mais pas la majorité des membres, une nouvelle assemblée peut être convoquée pour statuer à la majorité des deux tiers seule)
  • individualisation de la fourniture d'eau(loi SRU)
  • modalités d'accès aux immeubles, devant permettre les activités autorisées par le règlement

L'assemblée ne peut pas imposer à un copropriétaire une modification à la destination ou aux modalités de jouissance de ses parties privatives telles que définies au règlement.Il faut l'unanimité pour aliéner des parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble.


 

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