La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété a créé trois grandes majorités de vote en donnant pour certaines d’entre elles des exemples précis. Ces dernières années, des réformes successives ont abaissé les majorités et ouvert des passerelles entre elles pour faciliter les prises de décision, souvent bloquées par l’absence de certains copropriétaires.
LES DIFFÉRENTES MAJORITÉS DE VOTE
L’idée globale qui a guidé le choix des règles de vote repose sur la distinction entre ce qui est vital et ce qui ne l’est pas. Entretenir l’immeuble est indispensable, mettre les équipements en conformité avec les nouvelles règles techniques est une obligation, tandis que refaire les halls en faisant appel à un décorateur pour leur donner une touche “très mode” ne l’est pas puisque le syndicat pourrait aussi bien se contenter d’une remise en peinture ou de changer le revêtement usagé.
Pour évoquer les différentes majorités, on cite les articles de la loi du 10 juillet 1965 qui s’y référent. Ce sont principalement les articles 24, 25 et 26. D’autres articles précisent, sur un sujet donné, la majorité requise.
Les exemples que nous donnons sont à prendre avec précaution car les termes utilisés par la loi sont interprétés diversement par les juges suivant les circonstances et l’époque. Il faut dire qu’à force d’assouplissements, la logique de répartition des votes selon ces trois majorités a été perdue et le respect du principe démocratique de l’assemblée est souvent mis à mal.
Aller trop loin dans l’abaissement des majorités n’est pas souhaitable si l’on veut garder une bonne ambiance au sein de la copropriété. Imposer à tous des travaux d’embellissement coûteux non indispensables provoquerait immanquablement des rancœurs de part et d’autre.
Certains syndics indiquent, dans l’ordre du jour, les majorités de vote en face de chaque projet. Les erreurs qu’ils peuvent commettre à cette occasion ne provoquent pas l’annulation de l’assemblée dès lors qu’au moment du vote la résolution a été votée à la bonne majorité.
Comment voter ?
• Comme il faut décompter les votes à partir des tantièmes, chaque copropriétaire est automatiquement identifié. Pas de votes à bulletin secret, même si certains seraient soulagés de s’exprimer incognito pour ne pas subir la pression de ceux qui veulent absolument enlever une position. En revanche, il est possible de voter à bulletin fermé : on connaîtra les votes après la clôture du scrutin, mais il n’y aura pas de retournement d’opinion au cours de celui-ci. Les copropriétaires votent à main levée lorsque le décompte est facile à faire. Après chaque vote, le président de séance indique si la résolution est adoptée ou non, et à quelle majorité.
Le secrétaire inscrit au procès-verbal de l’assemblée le résultat de chaque vote en précisant les noms des opposants et de ceux qui se sont abstenus. Attention à ne pas compter les retardataires ou ceux qui sont partis avant le vote…
• Dans la chaleur des débats, certains ont bien du mal à se faire une opinion ou à oser voter contre ceux qui se montrent virulents. Gare aux revirements de dernière minute. Une fois les résultats du scrutin proclamé, il est en principe trop tard. À moins que les copropriétaires acceptent de se montrer conciliants. D’autant que refuser la modification du sens d’un vote ne ferait probablement que reporter d’un an la réalisation du projet. Il faut quelquefois savoir se montrer rigoureux à l’égard des règles à bon escient !
• En présence de plusieurs devis, l’assemblée doit voter sur chaque devis et non pas picorer des bribes dans chacun au risque de ne plus savoir ce qu’elle a finalement décidé.
• Il arrive qu’un projet relève de majorités différentes. C’est le cas notamment en matière de travaux. À l’occasion d’une rénovation des halls ou des paliers, les entreprises vont proposer des améliorations retenues par le syndic ou le conseil syndical et présentées en option dans les devis.
Les travaux de natures différentes ne peuvent pas faire l’objet d’un seul et même vote, mais doivent être votés séparément. Les travaux qui sont strictement des travaux d’entretien (remplacement à l’identique) seront votés à l’article 24, tandis que les postes qui sont des améliorations seront votés à la majorité de l’article 26.
(Extraits fiche pratique INC)
