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Résumé : Pour l’approbation des comptes

 

Pour l’approbation des comptes :

 Le total des lignes de charges pour opérations  courantes du tableau de l’annexe 3 doit être  égal au total des charges pour opérations courantes du tableau de l’annexe 2 ;

Dans l'annexe 3, nous retrouvons  le montant des provisions pour charges courantes appelées dans l’exercice (classe 701 de l’annexe 2).


Le total des lignes de charges pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles du  tableau de l’annexe 4 doit être égal au total  des charges pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles du tableau de  l’annexe 2.

Les tableaux 3 et 4 sont des documents utiles au copropriétaire qui souhaite se pencher sur sa situation personnelle. Il peut y trouver les éléments expliquant les montants des appels de fonds qu’il a reçus, ces tableaux étant établis en fonction des clés de répartition des charges (calcul de la quote-part de chacun des copropriétaires).

Ces tableaux permettent la comparaison avec les deux exercices précédents et le budget prévisionnel de l’année suivante, poste par poste.

La présentation des dépenses rapportées à des recettes, par catégorie (ascenseurs, parking…), permet au copropriétaire de comprendre la situation de la copropriété et de repérer :

  1. les postes de dépenses les plus importants,
  2. le degré de suffisance des recettes,
  3. le montant de la provision pour dépenses courantes qu’il lui sera demandé de régler  ou qui peut lui être reversé (annexe 3

    L'approbation des comptes généraux du syndicat couvre l'ensemble des opérations financières, tant pour leur réalité que pour leur montant et les modalités de répartition entre lots qui ont été appliqués. Cette règle a été exprimée par la Cour de cassation dans ses arrêts des 13/03/1979 et 09/03/1988. 

    Elle s’étend à la détermination définitive des soldes individuels à la date de clôture de l’exercice. Elle implique que la liste de ces soldes soit notifiée avec la convocation, dans le cadre des documents comptables justificatifs. Les controverses sur ce point sont devenues sans objet.

    Elle couvre enfin, sur le plan financier, les engagements de dépenses contestables du syndic tout en laissant à l'assemblée la faculté de le sanctionner par une autre décision relative à l'octroi ou non du quitus.

    Un courant désormais dominant de jurisprudence limite toutefois les effets de l’approbation aux comptes de charges, exclusion faite des modalités de répartition. A cet égard il faut se référer à l’arrêt de la 23e chambre B de la Cour de Paris en date du 22/02/2001 :

    « L’obligation pour chaque copropriétaire d’acquitter sa quote-part dans les charges communes telles qu’elles sont avalisées par l’assemblée générale ne saurait tenir en échec le droit, pour un copropriétaire, de réclamer une correction de son compte individuel tenu par le syndic si le montant des sommes imputées sur son compte se révèle inexact en raison d’erreurs constatées dans la répartition entre les membres du syndicat du montant des dépenses approuvées par l’assemblée. », confirmé par l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967

    Il est jugé que la question soumise à l’assemblée ne porte pas sur la répartition. Un opposant, sur le mode de répartition seulement, n’est donc pas tenu de contester judiciairement la décision d’approbation. Son action est soumise à la prescription décennale commune aux actions personnelles nées du statut.

En ce qui concerne  les Comptes transitoires ou d'attente (47):

Les opérations qui ne peuvent pas être imputées de façon certaine à un compte déterminé au moment où elles sont enregistrées, ou qui exigent une information complémentaire,  sont inscrites provisoirement dans les subdivisions 471 à 475 " Comptes d'attente " du compte 47 " Comptes transitoires ou d'attente ". 

Ce procédé de comptabilisation ne sera utilisé qu'à titre exceptionnel. Toute opération portée au compte 47 sera imputée au compte définitif dans les moindres délais possibles. 

Les comptes divisionnaires à prévoir, le cas échéant, à l'intérieur du compte 47 seront ouverts sous des intitulés précisant leur objet. 
Les opérations inscrites dans ces comptes sont reclassées en fin d'exercice parmi les comptes figurant au modèle de bilan, ici en l'occurrence dans l'état financier annexe 1 

Si ce compte d'attente apparaît dans l'état financier annexe 1, celui-ci doit être expliqué et justifié  par le syndic.

Voir également, l'analyse de l'arc sur le décret et l'arreté de 2005


 

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