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IMPAYÉS : RECOUVREMENT DES CHARGES

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p Le conseil syndical a intérêt à mettre au point avec le syndic une méthode de recouvrement adaptée à l’immeuble.

Le syndic gère de nombreuses copropriétés et il ne prendra pas l’initiative de faire du cas par cas. 

C’est donc au conseil syndical de suggérer des modalités pratiques qui permettent de concilier les intérêts du syndicat avec la nécessaire recherche d’une solution à l’amiable lorsqu’elle est envisageable.

Dans le cas d’une procédure judiciaire, il faut réfléchir à celle qui sera le moins coûteux possible (cf. Tableau Procédures).

La plupart du temps, la première lettre de relance suffit pour réveiller les oublieux, les négligents, ou s’apercevoir qu’un courrier s’est égaré. Elle peut être doublée par une lettre en recommandé dans laquelle le syndic met en demeure le copropriétaire de régler sa dette. Cette lettre de mise en demeure fait courir les intérêts de retard, qui seront calculés au taux de l’intérêt légal sur les charges dues (cf. “Les frais de recouvrement”).

 

p Le rôle du conseil syndical en cas d’impayés

Tout d’abord, le conseil doit s’informer de l’existence de charges impayées. Il peut donner son avis sur le plan de règlement amiable des dettes et vérifier qu’il est respecté. Il devrait également être consulté par le syndic sur l’engagement d’une procédure judiciaire et le choix de cette procédure, et ensuite veiller à sa mise en œuvre. Enfin, il s’assurera de l’exécution des décisions judiciaires obtenues.

 

p Analyser la situation 

Avant toute action, il faut faire une analyse de la situation et dé terminer à quel type de débiteur on a affaire. La stratégie à mettre en place ne sera pas la même selon l’attitude du débiteur. Ensuite, la recherche d’un arrangement à l’amiable sera le préalable indispensable à toute démarche contentieuse.

 

p À quel type de débiteur a vez-vous affaire ? 

S’agit-il d’un débiteur qui ne peut pas payer à la suite d’un “accident de la vie” (difficultés professionnelles, chômage, divorce, maladie…) ? D’une personne qui s’est trop endettée pour acheter son logement et qui a du mal à rembourser son crédit, qui ne sait plus comment s’en sortir et qui retarde le moment de prendre une décision difficile comme celle de vendre son bien ?

 

p Depuis quand les charges sont-elles impayées ?

S’agit-il de retards chroniques ? Le copropriétaire a-t-il pris l’habitude de payer ses charges en retard ou en plusieurs fois ? Certains syndics font une distinction entre copropriétaires “relançables” et ceux qui, ayant demandé une dérogation, bénéficient de la clémence renouvelée du syndic.

 

p Comment le débiteur a-t-il réagi ?

A-t-il répondu aux relances ou aux délais de paiement proposés par le syndic ? Fait-il la sourde oreille, en promettant de payer mais sans respecter ses engagements ?

Un copropriétaire débiteur a mis en vente son logement.

Le vendeur doit communiquer au notaire un certificat du syndic daté de moins d’un mois qui atteste qu’il n’a aucune dette envers le syndicat. Si le notaire ne reçoit pas ce document, ou si le solde s’avère débiteur, il informera le syndic de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception. Cet avis permettra au syndic, s’il y a lieu, de faire opposition sur le prix de vente, à concurrence des charges impayées. Le syndicat passe devant les autres créanciers éventuels pour les créances exigibles de l’année en cours et des deux années antérieures. Il doit produire un relevé détaillé des sommes réclamées : ventilation précise suivant la nature, l’origine et les dates d’échéance des créances. Pour les créances plus anciennes, il sera en concurrence avec les créanciers privilégiés (vendeur, prêteur), à moins qu’il n’ait pris une hypothèque.

 

p Rechercher un arrangement à l’amiable 

Pour une difficulté passagère, rien ne sert d’aggraver la situation par une procédure lourde et coûteuse.

Il vaut mieux proposer au débiteur un entretien en tête-à-tête et envisager avec lui un échelonnement des paiements.

Si les démarches du syndic n’aboutissent pas, une simple déclaration au greffe peut suffire à amener le débiteur à soumettre sa situation au juge, qui proposera un plan de remboursement si les difficultés de paiement sont réelles.

Le syndic a également la possibilité de s’adresser au conciliateur de justice du tribunal d’instance pour ne pas effaroucher un débiteur craintif. Cette démarche est gratuite et aisée : un rendez-vous est obtenu sur un simple appel ou par courrier.

Pour un débiteur chronique qui ne fait pas d’effort pour assainir sa situation financière, la prudence est de mise. La tolérance du syndic à son égard n’est pas toujours un bon service à lui rendre. Dès que des travaux importants seront votés, il risque de basculer dans des ennuis plus sérieux que des retards répétitifs avec pénalités. Après les avertissements d’usage (mise en de- meure par lettre recommandée), une procédure simple sera l’avertissement nécessaire à une remise en ordre de ses finances.

 

p Trente jours pour payer les charges courantes

Dès les premières charges impayées, après un éventuel rappel de l’avis d’échéance, le syndic envoie une mise en demeure en recommandé avec avis de réception.

Trente jours plus tard, et faute de règlement, la déchéance du terme intervient : toutes les provisions de l’exercice annuel deviennent immédiatement exigibles (alors qu’elles ne sont pas échues). Ce qui veut dire que la dette du copropriétaire est augmentée de l’ensemble des trimestres de charges de l’exercice, bien qu’ils ne soient pas dus par les autres copropriétaires.

Cela vise à éviter au syndic de renouveler ses mises en demeure à chaque appel de fonds trimestriel.

Les provisions dont il est question correspondent aux quarts du budget voté par la dernière assemblée, charges payables par trimestre. La somme est identique, sauf pour le dernier trimestre où il peut y avoir une régularisation en fin d’exercice si le budget n’a pas été consommé. Il s’agit uniquement des dépenses courantes, et non des travaux exceptionnels qui figurent sur une ligne particulière et ne sont plus intégrés au budget de l’exercice.

Le délai de trente jours est calculé à compter du lendemain de la première présentation de la lettre au domicile du copropriétaire défaillant, et non à la signature du recommandé. Le copropriétaire a donc tout intérêt à ne pas refuser le recommandé et, s’il a déménagé, à faire suivre son courrier voire à indiquer sa nouvelle adresse au syndic.

 

(Extraits fiche pratique INC)


 

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