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SYNDIC : SON CONTRAT : RÉMUNÉRATION

Honoraires syndic

P Tâches courantes et tâches ponctuelles

La gestion d’une copropriété comporte des tâches courantes, répétitives et dont le prix peut être forfaitisé. L’assemblée générale représente un deuxième axe essentiel, qui revient chaque année à la même date. Ses composantes sont également connues et chiffrables. Il reste ensuite les tâches ponctuelles qui sont rémunérées en sus du prix annuel fixé au contrat, selon un barème indicatif figurant dans la rubrique “prestations particulières”.

Le syndic veut une juste rémunération pour mettre en place une gestion efficace, et le syndicat a besoin d’un budget sans surprise ; ce qui implique que la rémunération fixée au contrat ne subisse pas de variations intempestives. Pour concilier ces deux impératifs également justifiés, le contrat se doit d’être discuté point par point. La rémunération demandée sera plus facilement acceptée si le syndic peut, en face de chaque tâche, justifier des dépenses réelles. L’informatique améliore les performances dans la gestion et réduit le temps autrefois nécessaire à celle-ci. Mais les prix indiqués pour les prestations particulières paraissent quelquefois hors de proportion avec le temps passé pour exécuter la tâche. Il faut alors interroger le syndic sur la répercussion de ses coûts de gestion.

P Le décompte des honoraires

Depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986, les prix sont librement fixés par les professionnels. Il n’en demeure pas moins que ceux-ci sont tenus de respecter certaines règles quant à la publicité de leurs prix et à l’information de leurs clients.

Un arrêté ministériel du 2 décembre 1986 impose aux syndics de fournir un décompte détaillé des honoraires faisant ressortir le montant total ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires pour gestion courante et assiette des honoraires à percevoir pour prestations particulières. C’est l’assemblée générale qui se prononce sur la rémunération du syndic, même si la négociation a été préalablement menée par le conseil syndical. Elle vote à la majorité de l’article  25. Les honoraires des syndics sont soumis à la TVA. Tous les copropriétaires participent au règlement des honoraires puisqu’ils sont imputés dans les charges générales.

 

P COMMENT SONT FIXÉS LES HONORAIRES

. Les honoraires pour tâches courantes

La rémunération pour les tâches courantes est calculée au nombre de lots, avec éventuellement un prix dégressif pour les copropriétés importantes. Il faut que ces lots soient des lots principaux et non des lots accessoires au logement. Lorsqu’un copropriétaire achète et réunit plusieurs appartements, ou lorsqu’il achète un emplacement de stationnement supplémentaire, le syndic ne devrait pas décompter plusieurs lots pour ce même propriétaire.

Certains syndics vont préalablement vous poser des questions sur l’immeuble : nombre de lots, âge, impayés, travaux… afin de vous faire une proposition d’honoraires qui tienne compte de l’évaluation du coût de gestion. Ils visitent quelquefois les lieux pour vérifier eux-mêmes la bonne tenue de l’immeuble.

Au sein d’un même cabinet, les tarifs proposés ne sont pas identiques. Pour deux raisons : la première, c’est la force de négociation du syndicat ; la seconde, ce sont les critères retenus par le syndic pour fixer ses honoraires. Entrent en ligne de compte la dimension de la copropriété, le nombre des équipements, la présence ou l’absence de gardien, les compétences et les disponibilités au sein du conseil syndical.

Une copropriété sans problème avec un bon conseil syndical et une participation active des copropriétaires sera plus facile à gérer. Mais attention : les honoraires pour une petite copropriété peuvent être plus chers que pour une grande. À vous de montrer au syndic les points favorables de votre copropriété au moment de la négociation.

 

Bilan annuel des honoraires

Le syndic doit annexer à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle un état détaillé des sommes perçues au titre de sa rémunération ; ce qui inclut les honoraires pour prestations  particulières  réclamés  individuellement  aux copropriétaires

 . Les honoraires pour prestations particulières

Ils sont calculés de deux façons : sur la base d’un tarif horaire par vacation, variable selon la nature de la prestation, ou selon un forfait. Les honoraires pour mutation des lots sont plutôt forfaitaires.

Les syndics seraient bien avisés d’expliquer comment ils fixent leurs prix, pour une meilleure appréciation par les copropriétaires d’une juste rétribution. Pour juger des honoraires proposés pour les prestations particulières, il est intéressant de ramener au mois le tarif horaire du personnel et d’évaluer le temps passé pour les démarches administratives, sachant que l’informatique accélère bien ces tâches

. Les honoraires pour travaux exceptionnels

Pour des travaux importants, le syndic a un travail de gestion comptable pour les appels de fonds, une responsabilité de maître de l’ouvrage pour la commande des travaux, le suivi du chantier et la réception des travaux, et plusieurs rendez-vous sont nécessaires sur le chantier.

Pour un ravalement, un rendez-vous hebdomadaire est courant. Mais le syndic peut déléguer cette fonction en proposant à l’assemblée de missionner un architecte. Dans ce cas, les honoraires réclamés devraient être moindres, sinon le syndicat paierait deux fois le même service.

À l’inverse, l’absence de recours à un architecte est un facteur qui peut augmenter les honoraires puisque le syndic aura la charge et la responsabilité du suivi technique. Attention à la pratique des pourcentages sur les travaux TTC. C’est une question de transparence. Les honoraires du syndic sont soumis à la TVA, il est donc inutile d’alourdir l’addition. Autant afficher réellement les honoraires que l’on veut obtenir : le syndic doit donc prendre un pourcentage sur le montant hors taxes des travaux. 

La copropriété peut négocier un tarif dégressif selon le montant des travaux : par exemple, 2 % jusqu’à 15 000 ê et 1 % au- delà. Elle peut aussi refuser la rémunération au pourcentage en faisant valoir que le travail du syndic n’est pas en rapport avec le montant des travaux. Cela évite la suspicion des copropriétaires quant à l’intérêt que le syndic pourrait avoir à obtenir des prix élevés.

. Les vacations

Les syndics distinguent les heures ouvrables (entre 9 heures et 18 heures) et les heures non ouvrables. En dehors des heures ouvrables, les tarifs horaires peuvent doubler. Le taux horaire est variable selon les catégories d’emploi : secrétaire, comptable, cadre, collaborateur…

. Les impayés

Une gradation est faite entre une première relance, une lettre recommandée, une mise en demeure, la remise à l’huissier, à l’avocat, l’engagement de la procédure… Les syndics expliquent la cherté de certains frais par la nécessité d’impressionner le débiteur !

Tous ne facturent pas la première lettre. Vient ensuite la lettre recommandée, puis éventuellement une lettre par huissier.

 

P QUEL EST LE JUSTE PRIX ?

Question rituelle et ô combien délicate ! Une comparaison des tarifs pratiqués est rendue difficile par la disparité dans la rédaction des contrats, puisque tous les syndics ne forfaitisent pas les tâches courantes. Les écarts de prix pour une même prestation ne s’expliquent pas toujours par un service amélioré. Le syndicat peut prendre comme guide le type de gestion qu’il veut privilégier :

–  un prix forfaitisé sur le maximum de tâches, qui garantit des charges fixes ;

–  une collaboration étroite du conseil syndical, qui facilite le travail du syndic et réduit ses coûts d’intervention ;

–  une rémunération à la tâche, mais avec des explications sur la composition du prix.

. Frais abusifs

Certains syndics ont tendance à sous-traiter une partie de leurs tâches administratives à des prestataires extérieurs pour la préparation des documents de l’assemblée générale, le recouvrement des impayés ou les formalités obligatoires pour les employés de l’immeuble. Cette pratique revient beaucoup plus cher.

 

                                                                                                  (Extraits Fiche pratique INC)


 

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