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SYNDIC : DURÉE DE SON CONTRAT

Syndic

p La durée d’un mandat ne peut excéder trois ans renouvelables. Mais ces dernières années, les contrats annuels ont eu la préférence des copropriétaires et des syndics. Autrefois, les syndics faisaient valoir qu’un contrat de trois ans leur permettait d’investir sur le long terme dans la copropriété. Mais l’expérience montre aux syndics que le contrat annuel n’est pas une menace, et qu’ils travaillent comme par le passé. En outre, les rapports sont moins tendus puisque le syndicat se sent plus libre – un mandat de trois ans n’empêche cependant pas le syndicat de résilier avant l’échéance de son terme, s’il est mécontent de son syndic.

Les contrats de trois ans comportent une clause de révision annuelle de prix automatique, tandis que le prix du contrat annuel est négociable à chaque renouvellement.

La date d’anniversaire du contrat est précisée dans celui-ci selon une formulation variable, qui n’est pas toujours correcte. Normalement, le syndic doit se faire réélire avant l’expiration de son mandat. Toute autre clause est dangereuse car passé la date d’anniversaire du contrat, le mandat du syndic est expiré ; ce qui entache de nullité tous les actes qu’il accomplit. Il n’est pas toujours facile pour le syndic d’être prêt à temps pour l’assemblée annuelle lorsque des travaux sont envisagés. Il suffit que les devis des entreprises ne soient pas communiqués dans les délais escomptés. Dans la majorité des cas, personne n’y prête attention. Mais le risque demeure qu’un copropriétaire mécontent fasse annuler le contrat pour vice juridique si l’assemblée n’est pas réunie avant le terme du mandat.

À chaque nouvelle élection, le syndic soumet son contrat à l’assemblée. C’est important, car le syndic en change quelquefois la rédaction pour le “moderniser” – et si le syndicat a obtenu des conditions particulières, elles peuvent sauter par inadvertance.

Le conseil syndical ou les copropriétaires compareront les deux versions pour vérifier que les avantages acquis n’ont pas été supprimés. Ils surveilleront également le tarif des prestations particulières. Le syndic négocie les augmentations de ses honoraires de base, mais il ne signale pas toujours les augmentations de ses honoraires pour prestations particulières.

 

p Révocation et démission

Le contrat comporte généralement une clause dans laquelle le syndic ou le syndicat se réservent la possibilité de dénoncer le contrat avant son terme, moyennant un préavis de trois mois. Mais le syndicat ne peut trouver un remplaçant du jour au lendemain : révocation et démission sont donc des armes à utiliser à bon escient et en temps opportun.

La révocation du syndic intervient à la suite d’une faute professionnelle. Le conseil syndical a donc le temps de trouver un nouveau syndic. Le motif de la révocation est donné au syndic pour qu’il puisse se défendre.

C’est l’assemblée qui prend la décision, car une révocation injustifiée risque de coûter des dommages et intérêts aux copropriétaires. La révocation est votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Elle prend effet immédiatement. L’ordre du jour sera accompagné du contrat proposé par le candidat à la succession.

La démission du syndic ne peut pas non plus intervenir à la légère. Le syndic, après en avoir informé le conseil syndical, propose un délai avant la prise d’effet de sa démission et convoque l’assemblée en temps utile.

Toutefois, lorsqu’il existe des motifs sérieux et légitimes, le syndic peut démissionner à tout moment sans préavis.


Mandat expiré ou déclaré irrégulier

La  convocation  de  l’assemblée  par  un  syndic  dont  le mandat est expiré (ou a été ultérieurement déclaré irrégulier) permet aux copropriétaires de faire annuler l’assemblée. Mais cette nullité n’est pas automatique. Les conséquences sont graves puisque cela entraîne l’annulation de toutes les décisions votées. Il faut qu’un ou plusieurs copropriétaires engagent une procédure, sinon la réélection du syndic et les autres résolutions votées sont acquises.

 

 

 

 

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