LA RÉVISION JUDICIAIRE
Un règlement qui comporte des clauses contraires à la loi, une contestation dans l’évaluation de la valeur du lot ou sur l’interprétation du critère de l’utilité, et les copropriétaires lésés vont tenter d’obtenir une rectification de leurs charges. Le moyen pour y arriver dépend de la révision demandée.
Dans une jeune copropriété
Le recours en révision judiciaire des charges n’est possible que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, et dans un délai de deux ans lors de la première vente.
Il faut que le copropriétaire justifie que la part des charges qu’il acquitte est supérieure de plus d’un quart dans l’une ou l’autre des catégories de charges, ou bien que la part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart (article 12 de la loi du 10 juillet 1965).
Il s’adressera au tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, en assignant le syndicat des copropriétaires. S’il obtient gain de cause, la nouvelle répartition sera applicable à compter de la date du jugement seulement. Pas de remboursement pour le passé, donc.
Une contestation sur le critère de l’utilité
Puisque chaque lot doit participer aux charges des éléments d’équipement commun qui présentent une utilité pour lui, une action en nullité peut être menée par un copropriétaire contre le syndicat lorsque les bases des charges sont contraires aux principes posés par l’article de la loi sur le critère de l’utilité. En principe, il n’est pas nécessaire d’engager une procédure puisqu’une clause contraire à l’article 10 est réputée non écrite : il suffit de l’ignorer. Une délibération de l’assemblée n’est pas non plus indispensable. Un copropriétaire du rez-de-chaussée qui payait à tort pour l’ascenseur cessera de payer. Même chose pour celui qui aurait des charges de vide-ordures sur son lot de parking, ou des charges de chauffage pour un local qui ne peut pas être raccordé à l’installation collective.
Attention cependant de ne pas confondre une erreur de répartition avec une contestation sur les critères d’évaluation, pour laquelle une procédure de révision devrait être engagée.
Si, malgré tout, une action judiciaire en nullité s’avérait indispensable, faute pour le copropriétaire concerné de se faire entendre, cette action peut être engagée à tout moment. La rectification par le juge se fera pour l’avenir seulement (en l’état actuel de la jurisprudence). Mais si la résistance du syndicat n’était pas justifiée, des dommages et intérêts seraient sans doute accordés par le juge à celui qui l’a saisi.
Une augmentation de charges
Un copropriétaire peut saisir le tribunal si le syndicat n’a pas rectifié les charges d’un propriétaire qui a accru les dépenses des parties communes à la suite notamment d’un changement de l’usage de son lot. Le juge procédera à l’ajustement.
Une erreur de calcul de l’assemblée
Nous avons vu, un peu plus haut, de quelle façon l’assemblée adaptait les charges aux innovations intervenues dans l’immeuble. Une erreur de sa part ouvre le droit de contester aux copropriétaires en désaccord avec la nouvelle répartition. Mais il faut qu’ils agissent dans un délai de deux mois suivant l’assemblée.
(Exraits fiche pratique INC)
