Il s’agit ici de couvrir les conséquences de certains types d’événements affectant l’immeuble en tant que bâtiment, et donc à titre principal les dommages affectant les parties communes ou qui y prendraient naissance.
LES BIENS À ASSURER
L’intérêt premier de l’assurance de copropriété réside par définition dans la couverture de certains événements pouvant affecter les parties communes, c’est-à-dire les bâtiments, les équipements collectifs (ascenseurs, chaufferie, antennes de TV ou réseau câblé), les aménagements, embellissements et matériel appartenant à la copropriété. Lorsqu’il peut exister un doute sur la qualification de parties communes ou privatives de certains éléments, il est important de vérifier que ces derniers soient effectivement couverts par le contrat d’assurance de la copropriété ou par celui de chaque copropriétaire. Une telle incertitude peut, par exemple, exister concernant les glaces séparatives de balcons.
En plus des parties communes, il est possible que les contrats couvrent les parties privatives. Ainsi seront couverts les sinistres affectant l’immeuble, sans distinguer si ces derniers ont pris naissance dans les parties communes ou privatives. Cette assurance de l’ensemble de l’immeuble a pour avantage de simplifier le règlement des sinistres, notamment en évitant les discussions sur ce qui relève ou non des parties communes, et donc du contrat d’assurance (comme les canalisations d’eau qui traversent et desservent tant les parties communes que les parties privatives). Les copropriétaires occupant leur lot n’ont alors à souscrire qu’une assurance pour leurs meubles (concernant leur responsabilité, voir ci-dessous).
Il faut cependant que le coût de cette assurance globale n’excède pas celui d’une formule où la copropriété n’assurerait que les parties communes et chaque copropriétaire ses parties privatives.
Cette garantie globale est rarement souscrite pour les copropriétés constituées de maisons individuelles. Chaque propriétaire assure généralement ses biens privatifs, l’assurance de copropriété couvrant alors les parties communes du type voiries, éclairages et espaces verts.
LES VALEURS À GARANTIR
Dans le cadre d’une assurance de dommages portant sur un immeuble, plusieurs modes de garanties sont envisageables. Le choix à opérer ici peut se révéler fondamental, puisque le
montant de l’indemnisation reçue en cas de sinistre en dépend
Les systèmes d’indemnisation
En application du principe indemnitaire, l’indemnisation du sinistre se fait par versement de la valeur du bien au jour de ce sinistre déduction faite de la vétusté, afin de prendre en compte sa dépréciation par l’usage. Mais cette formule de garantie généralement nommée “valeur à neuf vétusté déduite” ou “valeur de remplacement vétusté déduite” sera le plus souvent insuffisante pour reconstruire ou remplacer le bien endommagé.
Les assureurs proposent par conséquent une formule nommée “valeur à neuf” qui correspond à une valeur de reconstruction pour les immeubles et de remplacement pour les biens mobiliers.
La diversité des appellations et du sens qui leur est donné dans les contrats suppose une certaine vigilance. Souvent, l’utilisation de l’expression “valeur à neuf” dans la dénomination des deux principales formules d’indemnisation fait que le risque de confusion est grand. Il importe donc de se reporter à la définition contractuelle des valeurs garanties et au besoin au lexique du contrat.
Dans les deux cas, un plafond de garantie pourra réduire le montant de l’indemnisation perçue en cas de sinistre.
Indemnisation “valeur de reconstruction” (valeur à neuf)
Si le contrat prévoit une indemnisation “valeur de reconstruction” (parfois nommée “valeur à neuf”), l’abattement de la vétusté est exclu dans une certaine limite, et en cas de sinistre vous serez indemnisé sur la base du coût de la réfection ou remise en état des biens endommagés au jour du sinistre.
Ce mode d’indemnisation apparaît comme l’un des plus complets, mais se voit limité lorsque la vétusté du bien dépasse un certain taux. Dans cette hypothèse, en effet, la part de vétusté dépassant ce taux sera prise en compte. Ainsi, l’assureur écarte la vétusté si elle ne dépasse pas 25 % ou 30 % (selon le contenu du contrat) de la valeur de reconstruction du bien.
Par exemple, dans un contrat où le taux de vétusté maximal est fixé à 25 %, si l’immeuble est totalement détruit par un incendie et que son taux de vétusté est inférieur ou égal à 25 %, l’assureur versera une indemnité correspondant au coût de sa reconstruction au jour du sinistre. Au contraire, si ce taux de vétusté est estimé à 30 %, la copropriété percevra une indemnité égale au montant de la reconstruction amputée de 5 % de vétusté.
À noter : dans ce type de garantie, l’indemnisation se fait en deux temps. La valeur de reconstruction vétusté déduite sera versée avant tous travaux, et la valeur de la vétusté ne sera versée que sur présentation des justificatifs de travaux dans un délai déterminé par le contrat.
Pour les meubles, il s’agira plutôt d’une valeur de remplacement.
L’exclusion de la vétusté supposera cependant que les biens n’aient pas atteint un certain âge.
Indemnisation “valeur à neuf vétusté déduite” (valeur réelle)
Ce second mode d’indemnisation correspond pour les bâtiments à une indemnisation en valeur de reconstruction avec déduction de vétusté, et pour les biens mobiliers à une indemnisation “valeur de remplacement vétusté déduite”.
La copropriété ne pourra pas se contenter de l’indemnité versée par l’assureur pour financer les travaux de remise en état ou de réfection des biens endommagés. En effet, le montant
correspondant au coût de la reconstruction ou de remplacement étant ici amputé de la vétusté du bien, la copropriété pour reconstruire à l’identique devra payer sur ses propres deniers la part équivalente à cette vétusté.
Ce type de contrat est moins onéreux que les contrats “valeur à neuf”, mais l’indemnisation est moins complète.
La limitation résultant du plafond de garantie
Le contrat peut prévoir qu’en cas de sinistre l’indemnisation ne pourra jamais excéder un montant déterminé.
Ainsi, si le contrat incendie prévoit une garantie valeur de reconstruction et un plafond de garantie de 10 000 000 F, que le coût de la reconstruction est évalué à 12 000 000 F et que la vétusté ne dépasse pas 25 %, la copropriété ne recevra qu’une indemnité de 10 000 000 F.
